楼房置典
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南昌 · 别墅 / 大平层
楼 房 置 典 算 法

我们把判断标准写出来,不靠感觉

买豪宅、买商铺、搞装修,最怕的是对方只给结论不给依据。楼房置典把三条业务各自的判断算法公开 —— 您拿这套公式去比别家,也一样管用。

算 法 一

租售比四道闸(商铺)

租售比 = 年租金 ÷ 挂牌售价 × 100%  ≥ 4% 才挂
  • 租金:取业主当前实际租金,从台账原文解析,不用预估数、不拿周边行情凑
  • 售价:取对外挂牌价,不用底价 —— 底价是谈判结果,不能拿来算回报
  • 四道闸:算得出(有租金数据)→ ≥ 4% → 状态在售 → 产权说得清。四道全过才上页面
  • 实测:南昌 786 条铺源里,只有 47 套过线(中位数 3.26%)

低于 4% 不是不能买,是得有别的理由 —— 自用、等片区起来、赌租约重签。有这类逻辑的,我们单独聊,不混在挂出来的铺子里。

算 法 二

豪宅性价比分 LFS(LouFang Score)

LFS =(单价分 40 + 土地/庭院分 25 + 产权分 20)÷ 85 × 100 (满分 100)
  • 单价分 40:同品类内横向比,单价越低分越高(别墅和大平层分开比,不混着比)
  • 土地/庭院分 25:别墅看花园/院子实际面积(≥800㎡ 满分);大平层看面积段(≥300㎡ 22 分)
  • 产权分 20:产权清晰年限长得高分;商业产权 40 年降到 12 分;无产证/有抵押 6 分
  • 只比房子本身:不掺任何委托关系、成交佣金因素,房子好不好和谁手上无关

当前 85 套对外房源平均分 66 分。60 分以上算值得实地看一眼。

LFS 最高的几套
高新嘉海产业园750万96商业地产 · 2340(产证)㎡ · 高新区
弗朗明戈480万94双拼·合院 · 250㎡ · 红谷滩
瑞士风华980万93独栋别墅 · 545㎡ · 红谷滩
海珀兰庭339万92大平层 · 228.74㎡ · 红谷滩
瑞士风华490万91独栋别墅 · 304(产证)㎡ · 红谷滩
明园中心大平层650万87大平层 · 282.5㎡ · 红谷滩
算 法 三

可改造度诊断(装修 · 免费)

看房现场三问:哪些能拆 / 院子能扩多少 / 地下室能用吗 → 出造价区间与工期
  • 第一问 结构:哪些墙能拆、承重在哪、加建的边界在哪 —— 这一步错了后面全白做
  • 第二问 土地:院子能扩多少、排水怎么走、地下室防不防潮(南昌梅雨季是别墅第一大坑)
  • 第三问 规则:物业让不让改、要不要报批 —— 需要先取得物业与相关部门书面同意的,先说清楚

诊断免费、不绑定后续。要往下做,设计交给江西宽和装饰,施工与主材交给京东装修,楼房置典负责对接、节点验收和陪跑。